Para iniciar, corresponde situarnos en el artículo 1529° del Código Civil Peruano, pues nos brindará los aspectos que engloban el acto de compraventa, tal es así que, el precitado artículo menciona que: “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”.
Pues bien, por la compraventa el vendedor transfiere la propiedad de un bien mueble o inmueble, bienes futuros, bienes afectados en garantía, embargados, sujetos a litigios. Y, el comprador paga su precio. Así también, al adquirir un bien en compraventa adquirimos todos los atributos de la propiedad; uso, disfrute, disposición y reivindicación.
Como segundo punto, previo a hablar de acciones y derechos, debemos conocer del término de copropiedad, visto desde la situación en la que dos o más personas (sean naturales o jurídicas) ejercen el derecho de propiedad sobre un mismo bien, así pues, cuando este mismo bien no se encuentra subdividido, se dirá que estos sujetos son copropietarios de acciones y derechos, por lo que en resumen serán copropietarios de una parte alícuota o porcentaje del predio materia de venta.
Ello en cuanto las acciones y derechos son partes de un bien que no se encuentra dividido ni independizado.
Ahora, se entenderá entonces a la compraventa de acciones y derechos de un bien inmueble, como aquel acto jurídico por el cual adquiero la propiedad de una parte de aquel bien que aún no se encuentra independizado; es decir, que de un 100 % de acciones y derechos que corresponden a la totalidad de un bien inmueble, puedo adquirir el 0.5 %, 20 %, 50 %, 90 %, sin tener la certeza de que parte del bien inmueble corresponde al porcentaje que estoy adquiriendo (alícuota), puesto que, el bien inmueble objeto de compraventa no se encuentra subdividido e independizado.
Entonces, mi derecho de propiedad se encontrará inscrito únicamente en la Partida Electrónica del registro de propiedad inmueble de un predio matriz (predio de mayor extensión a la parte que adquirí), como acciones y derechos.
Habiendo precisado aspectos relevantes para tener cierto conocimiento de la compraventa de acciones y derechos paso a detallar, uno de los principales riesgos que asume el comprador que pretende adquirir acciones y derechos de determinado bien.
Cada copropietario puede disponer libremente de su cuota ideal, sea gravándola, vendiéndola, donándola, entre otros actos jurídicos; sin la necesidad de que intervenga el resto de copropietarios. Es necesario, mínimamente se maneje un acuerdo entre todos los copropietarios, a fin de que se respete el espacio que cada uno ejercerá para que, en el futuro, ya sea venta o independización, se respete los límites preestablecidos y no afectar a posibles construcciones realizadas.
Ya que, bajo la premisa de acciones y derechos solo se transfiere una cuota ideal y no una parte específica del bien inmueble. Por lo que, a menos que se independice dicho bien, no se tendrá certeza de correspondencia entre el espacio que ocupas del bien inmueble y las acciones y derechos adquiridas.
Finalmente, con la finalidad de establecer la parte específica del bien que nos corresponde como compradores de acciones y derechos será necesario iniciar un procedimiento de división y partición ante la Municipalidad a cargo y luego inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble.